Expediente Licencia de Obras 1.038/04

ALEGACIONES

I.- Con fecha 7 de mayo de 2004 examinamos el expediente en el Ayuntamiento de Almuñecar sobre LICENCIA DE OBRA para la construcción de 19 APARATMENTOS en Playa Curumbico. Por la empresa expediente nº 1.038/04.

El Proyecto Básico es presentado por Don , como representante de la entidad promotora, con domicilio en , teléfono .

En líneas generales el Proyecto consiste en la construcción de 19 apartamentos en el solar situado en la denominada Playa Curumbico, Taramay con una superficie de 2.683 metros cuadrados.

La parcela está clasificada como Suelo URBANO, que el Arquitecto define como “solar” porque reúne las características propias: Calzada pavimentada, Encintado de aceras, Suministro de agua, Alcantarillado, Electricidad, Alumbrado, Etc.

Propone en líneas generales la construcción de las diecinueve viviendas con aparcamientos subterráneos de forma escalonada descendiente hacia el mar, de forma que van quedando bajo rasante (de la carretera) las alturas. Propone la construcción de 401,39 m2 t/s, y una ocupación en planta baja de 401,39, sin ocupación de otras plantas y ático; con una altura de 5,70 m2 y tipología aislada.

La ficha urbanística establece:

Residencial Extensiva XVI (Ordenanza Residencial Extensiva Dieciséis).

Edificabilidad 0,15 m2/m2 ç

Máxima Ocupación 15%

Parcela mínima 1.000 m2

Tipología: Aislada.

Altura Máxima de 1 planta, pero establece una excepción que induce a confusión, de la que los promotores se quieren beneficiar: “No computará a estos efectos los porches que puedan surgir como consecuencia del desnivel del terreno, como una alteración total máxima de 6 m. Que quedará por debajo de un plano paralelo a la rasante natural del terreno.”

La pregunta es ¿como ha introducido el Arquitecto 19 apartamentos en tipología aislada y en 400 m2? ¿Cómo propone esta clase de Proyecto teniendo en cuenta la estricta regulación de RE XVI , con una limitación además de 1 planta? Todo ello sin proponer la modificación del plan.

El Aquitecto ha proyectado 7 plantas bajo rasante, amparándose en una interpretación insólita de la excepción antes dicha, propone un total 8 plantas, una sobre rasante de la carretera, y siete bajo la rasante de la carretera. Esto constituye un fraude de ley al INTRODUCIR SIETE PLANTAS BAJO EL NIVEL DE RASANTE DE LA CARRETERA, olvidando primero, que la excepción no está prevista para más plantas destinadas a vivienda, sino para un porche que quedaría bajo rasante, y por otro lado que la norma prevé como altura límite una planta. Y esto se debe a que el PGOU de Almuñecar ha previsto para dicha zona un urbanismo extensivo y no intensivo, con tipología edificatoria de vivienda unifamiliar aislada, en parcela mínima de 1000 m2. Bajo dicha normativa se propone todo lo contrario, colectiva, intensiva, una edificación frontalmente contraria a la normativa del plan.

El técnico municipal ha observado la maniobra y emite Informe con fecha 5-5-2004 en el que informa DESFAVORABLEMENTE a la Licencia solicitada por por los siguientes motivos:

- La edificación proyectada incumple la altura permitida por la ordenanza de acuerdo con lo establecido de la norma general 3.3 f del PGOU;

- Incumple la edificabilidad permitida por la ordenanza de acuerdo con la norma general

- Incumple el uso permitido que es el residual para vivienda unifamiliar, pero no se admite vivienda colectiva.

Por ello nos adherimos al informe emitido por el técnico municipal que consta en el expediente.

II.- Debemos tener en cuenta igualmente, y a los efectos de la concurrencia de la comptencia estatal, la Ley 22/1988 de 28 de julio, de Costas que establece las limitaciones a la propiedad que afectan a los terrenos contiguos a la ribera del mar, por razones de protección del dominio público terrestre (arst. 20 y ss.).

Reproducimos a continuación el contenido de los artículos aplicables.

“Artículo 20.
La protección del dominio público marítimo-terrestre comprende la defensa de su integridad y de los fines de uso general a que está destinado; la preservación de sus características y elementos naturales y la prevención de las perjudiciales consecuencias de obras e instalaciones, en los términos de la presente Ley.
Artículo 21.
1. A efectos de lo previsto en el artículo anterior, los terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre estarán sujetos a las limitaciones y servidumbres que se determinan en el presente título, prevaleciendo sobre la interposición de cualquier acción. Las servidumbres serán imprescriptibles en todo caso.
2. Se exceptúan de esta sujeción los terrenos expresamente declarados de interés para la seguridad y la defensa nacional, conforme a su legislación específica.
3. Las disposiciones de este título tienen el carácter de regulación mínima y complementaria de las que dicten las Comunidades Autónomas en el ámbito de sus competencias.”

Artículo 22.
1. La Administración del Estado dictará normas para la protección de determinados tramos de costa, en desarrollo de lo previsto en los artículos 23.2, 25, 26.1, 27.2, 28.1 y 29 de esta Ley.
2. Antes de la aprobación definitiva de las normas a que se refiere el apartado anterior, se someterán a informe de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos a cuyo territorio afecten, para que los mismos puedan formular las objeciones que deriven de sus instrumentos de ordenación aprobados o en tramitación. Cuando se observen discrepancias sustanciales entre el contenido de las normas proyectadas y las objeciones formuladas por las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, se abrirá un período de consulta entre las tres Administraciones para resolver de común acuerdo las diferencias manifestadas.

CAPÍTULO II.
SERVIDUMBRES LEGALES

SECCIÓN 1. SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN

Artículo 23.
1. La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.
2. La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate.
Artículo 24.
1. En los terrenos comprendidos en esta zona se podrán realizar sin necesidad de autorización cultivos y plantaciones, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 27.
2. En los primeros 20 metros de esta zona se podrán depositar temporalmente objetos o materiales arrojados por el mar y realizar operaciones de salvamento marítimo; no podrán llevarse a cabo cerramientos, salvo en las condiciones que se determinen reglamentariamente.
Los daños que se ocasionen por las ocupaciones a que se refiere el párrafo anterior serán objeto de indemnización según lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 25.
1. En la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos:

· Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.

· La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas y las de intensidad de tráfico superior a la que se determine reglamentariamente, así como de sus áreas de servicio.

· Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.

· El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.

· El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.

· La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.

2. Con carácter ordinario, sólo se permitirán en esta zona, las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo-terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas.
En todo caso, la ejecución de terraplenes, desmontes o tala de arboles deberán cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente para garantizar la protección del dominio público.
3. Excepcionalmente y por razones de utilidad pública debidamente acreditadas, el Consejo de Ministros podrá autorizar las actividades e instalaciones a que se refieren las letras b) y d) del apartado 1 de este artículo. En la misma forma podrán ser autorizadas las edificaciones a que se refiere la letra a) y las instalaciones industriales en las que no concurran los requisitos del apartado 2, que sean de excepcional importancia y que, por razones económicas justificadas, sea conveniente su ubicación en el litoral, siempre que, en ambos casos, se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa, ni zonas húmedas u otros ámbitos de especial protección. Las actuaciones que se autoricen conforme a lo previsto en este apartado deberán acomodarse al planeamiento urbanístico que se apruebe por las Administraciones competentes.
Artículo 26.
1. Los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Administración del Estado, que se otorgará con sujeción a lo dispuesto en la presente Ley, y en las normas que se dicten, en su caso, de conformidad con lo previsto en el artículo 22, pudiéndose establecer las condiciones que se estimen necesarias para la protección del dominio público. Según STC 149/1991, de 4 de julio, la potestad atribuida a la Administración del Estado debe entenderse hecha a la de las Comunidades Autónomas.
2. Si la actividad solicitada estuviese vinculada directamente a la utilización del dominio público marítimo-terrestre será necesario, en su caso, disponer previamente del correspondiente título administrativo otorgado conforme a esta Ley.

SECCIÓN 2. SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO

Artículo 27.
1. La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos.
2. En lugares de tránsito difícil o peligroso dicha anchura podrá ampliarse en lo que resulte necesario, hasta un máximo de 20 metros.
3. Esta zona podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo-terrestre. En tal caso se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en la forma en que se señale por la Administración del Estado. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.

SECCIÓN 3. SERVIDUMBRE DE ACCESO AL MAR

Artículo 28.
1. La servidumbre de acceso público y gratuito al mar recaerá, en la forma que se determina en los números siguientes, sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre, en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del acceso.
2. Para asegurar el uso público del dominio público marítimo-terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo-terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación.
3. Se declaran de utilidad pública a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos públicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado anterior.
4. No se permitirán en ningún caso obras o instalaciones que interrumpan el acceso al mar sin que se proponga por los interesados una solución alternativa que garantice su efectividad en condiciones análogas a las anteriores, a juicio de la Administración del Estado.

CAPÍTULO IV.
ZONA DE INFLUENCIA

Artículo 30.
1. La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre a través de los siguientes criterios:

· En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de tránsito.

· Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo.

2. Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo-terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente.”

El Artículo 58 del reglamento de Costas establece:
”1. La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre a través de los siguientes criterios:

· En tramos con playa y con acceso a tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para a garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de transito.

· Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el termino municipal respectivo.

2. Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo-terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente. (Artículo 30 de la Ley de Costas).
3. A los efectos del apartado 1, b) anterior, se entenderá por densidad de edificación la edificabilidad definida en el planeamiento para los terrenos incluidos en la zona.”

Aunque no tenemos la certeza de que la parcela donde se pretende implantar el conjunto de 19 apartamentos invada o no la zona de protección - consta una servidumbre de protección de acantilados - pero en todo caso, y salvo lo anterior, la Ley de Costas impide igualmente que en la zona de influencia, la implantación de un urbanismo contrario a la normativa urbanística. Por tanto el Proyecto que pretende , no sólo es contrario a la normativa del PGOU, sino que entendemos, choca frontalmente con las disposiciones de la Ley de Costas , poniendo en peligro la peculiaridad de la costa, pretendiendo la construcción masiva, o intensiva, allí donde debe ser mínima, respetuosa o extensiva.

Ello además teniendo en cuenta en su caso, la normativa específica que por la particularidad del entorno paisajístico, geológico y geográfico.

En su virtud,

SOLICITO: Que por presentado este escrito lo admita, teniendo por efectuadas las alegaciones precedentes, y por ello, y con fundamento al propio informe del técnico municipal, por el Sr. Alcalde de Almuñecar – si no ha delegado la competencia de urbanismo - se acuerde mediante Decreto DENEGAR LA LICENCIA DE OBRAS solicitada por En el expediente 1.038/2004.

En Almuñecar a catorce de mayo de dos mil cuatro.